近年来，随着洞头全域旅游的不断发展和生态环境的大力改善，产权式酒店作为一种新兴房地产投资项目不断涌现。据了解，目前我区在售产权式酒店3 家，已摘牌待建产权式酒店3家，潜在（含正在挂牌）产权式酒店5家，涉及产权式客房6600余套。但在实地调研中，政协委员发现产权式酒店在建设、销售、运营等环节，存在管理不规范、机制不完善等问题，主要表现在：

一、产权式酒店项目快速增长，存在房源供大于求的市场风险。一方面，库存房源去化周期较长。据旅游地产需求初步统计，近三年，我区在售、在建、已挂牌、拟挂牌的产权式酒店项目有11家，预测到2022年底，全区投用的产权式酒店将达6家，客房3400余套。结合当前商品房库存量1334套（不包括近期新开工项目的增量1000余套），去化周期将在20个月以上，远远高于全市商品房平均去化周期（约9个月），存在供大于求风险。另一方面，房源实际增量超过计划需求量。目前我区酒店、民宿、公寓等存量房源床位约8000张。据旅游接待需求初步统计，“十四五”末，我区产权式酒店新增房源约7000套、床位约14000张。按照《关于建设洞头国际旅游岛的实施意见》，到2025年，我区旅游接待床位新增需求约为7000张。理论上讲，单产权式酒店增量已大于计划接待需求。

二、产权式酒店项目普遍存在“重销售、轻管理”现象，酒店后续管理隐患较大。一是夸大产品销售宣传。据调研了解，我区产权式酒店在销售环节不够规范，部分开发商为了快速回笼资金，以最低价、零首付、高回报等不实宣传为噱头，不惜投入巨资打造名不副实的“样板房”，甚至个别开发商“自行”将S1线规划至本岛新城，以吸引购房者入市，存在“价格陷阱”、虚假宣传等情况，存在让购房者吃不到“馅饼”，却掉进“陷阱”的风险。二是投资约定内容宽泛。项目投资约定书内容过于简单笼统，对产权式酒店项目的运营主体、建设周期等内容均无明确，后续酒店运营管理容易造成“糊涂账”。三是房源销售比例过高。在走访视察霓屿国鸿、精灵海岸、阳光100等产权式酒店项目中发现，开发商项目销售比例均在50%以上，部分项目销售达到80%，而对后续酒店的运营、管理等方面考虑较少，个别开发商甚至拟将自持20%部分出租或抛售。所有项目开发商的共同目标，似乎都是为了快速把房子“售罄”，背离产权式酒店经营管理初衷，后续运营存在一定隐患。

三、目前产权式酒店发展受到城市功能、服务配套、产业业态等方面制约。一是城市功能不够健全。尽管2015年9月洞头撤县设区，城区面貌有所提升，但由于洞头陆域面积小，常住人口较少（仅约13万人），一些大型的购物娱乐、会议会展等设施暂未落户，导致区域性人气集聚功能无法发挥。二是公共服务配套不够完善。当前，我区在城市公共服务配套建设上投入较大，城区绿地、花园公厕、公共停车场等公共设施都在逐步完善，但城乡交通体系建设仍“跟不上”全域旅游发展实际需要，比如部分道路路面失修、交通拥挤，城乡之间、城区与景区之间交通接驳能力较弱，景区停车难、停车乱问题依然存在等等，导致游客旅游体验感较差，城市形象受到一定影响。三是对“酒店+”的新业态思考不够深入。我区产权式酒店项目作为旅游发展新业态，大多建在亲海地段，依托“有利地形”提升销售量，较少甚至没有考虑做“酒店+”文章，将酒店发展与全域旅游、健康养老相结合，依靠洞头旅游资源带动产权式酒店发展的理念还不强。

四、产权式酒店建设运营缺乏政策支撑和管理指引，一定程度上容易造成市场发展无序化和同质化。一方面，管理制度不够健全。目前，国内产权式酒店尚处于不成熟阶段，尚未出台有关产权式酒店运作的法律法规。就我市来看，在产权式酒店开发管理方面也未出台相应的管理制度或办法，属于监管“盲区”。如果投资人、开发商和酒店经营者发生矛盾，一旦问题处理不好，势必会形成一定的社会不稳定因素。另一方面，项目同质化现象较突出。就目前我区在售、待建的产权式酒店情况来看，其产品类型均较为相似，经营模式、特色亮点、区位条件等也极为相同，未来这么多同类型的客房流向市场，势必会对洞头旅游消费市场造成冲击。同时，产权式酒店项目投入大、周期长，一旦陷入同质化恶性竞争，不仅损害投资者利益，更对洞头投资环境带来负面影响。

产权式酒店的兴起，可以看做是一个地区旅游市场兴旺的风向标。为进一步把洞头产权式酒店市场引导好、规范好、管理好，满足“国际旅游岛”发展需要，针对调研中发现的突出问题，结合我区旅游地产发展实际，提出以下建议：

一、适度控制总量规模，着力规避供需矛盾的市场风险。考虑到目前洞头房地产市场存量大、增量大，去化周期长的实际，产权式酒店及类似地产项目的开发建设亟需控制总量规模，避免市场“供大于求”。一是分工协作、摸清底数，科学预测市场需求。住建、旅游等部门应对全区地产、酒店民宿市场进行详细排摸，尤其要掌握产权式酒店市场去化率和增长率，酒店民宿市场入驻率和空置率等指标，为今后综合研判奠定基础。同时，应将产权式酒店项目建设管理纳入住建、文旅等部门“十四五”研究规划，提出科学适度的总量规划，确保我区产权式酒店健康有序发展。二是注重特色、优化产品，提升市场有效供给。在当前体验经济时代背景下，应通过供给侧结构性改革促进产权式酒店产业转型升级，从打造高端化、精品化酒店出发，不断丰富、优化产品结构，促进酒店产品的有效供给。同时，按照区委区政府提出“五个岛”的决策部署，旅游、市场监管部门要引导酒店从特色经营角度出发，争取在“十四五”期间加快存量项目建设、运营，招商部门要积极引导开发商转变投资理念，谋划招引一批适合海岛发展、特色优势明显的优质项目。三是集群布局、集聚发展，形成规模效应。可以引导产权式酒店集群布局，在状元南片、南塘片、黄岙片等地建设主题型、精品化的综合型产权式酒店，形成规模集聚发展效应。

二、强化市场监管和引导，尽力消除酒店后续纠纷隐患。尽管当前产权式酒店市场监管尚处“空白”，但从规范建设运营角度，应加强其市场监管和有效引导，遏制后续纠纷产生。一是加强媒体监管。针对市场销售过程出现的夸大、不实等广告信息，新闻媒体应加强对广告内容真实性的审查，宣传部门应加强对媒体广告投放的有效监管，严格执行国家对广告管理的相关法律法规，严厉查处未经有效核准、备案的广告投放行为。二是加强销售监管。招商、旅游部门应做细产权式酒店项目销售前期环节，完善招商投资协议内容，明确产权式酒店项目运营主体、品牌酒管公司等酒店运营相关内容，尽力杜绝开发商“重前期卖房、轻后续管理”。同时，突出酒店功能，强化开发商履约酒店运营责任，建议自持比例并控制项目销售比例在50%以内，引导项目销售比例在20-50%合理区间，切实增强开发商建设、运营酒店的主体责任。三是加强运营指导。积极引导投资人对项目进行风险评估，科学选择委托收益或回租收益等酒店合作运营方式，严格控制回租收益率上限。住建、旅游部门应对开发项目进行适度引导，控制投资型产权式酒店开发，推广分时度假、在线租赁、共享住房等消费型产权酒店模式，并建立投资人、业主、运营方三方风险共担制度，落实开发商在经营期内提供资产资质证明等机制，如开发收益留存、银行保险保函等，防止日后出现开发商“重售楼、轻经营”，避免步原国际大酒店“后尘”。

三、完善公共配套，优化业态产品，全力提升产权式酒店功能与品质。高质量打造产权式酒店，不仅需要科学设计布局人居空间，更需要完善的城市公共配套和丰富的业态产品作支撑。一是做大做强城市功能。加快推进瓯洞一体化建设，积极谋划区域性水、电、路等第二通道建设，争取地市级或区域性的文化、体育、教学（培训中心）、会议会展等公共服务设施落户洞头，充分发挥区域性人气集聚功能。二是加快公共基础设施建设。住建、交通、规划、综合执法等部门应系统研究我区城市绿地、旅游交通、公共停车场等设施与产权式酒店建设规划融合问题。特别是在旅游交通设施建设、交通组织上应采取“集中集散+多点停车”模式，加快建设同心码头集散综合体，充分挖掘城区、景区、乡村等地停车潜力和连接道路通行能力，按标准配建建筑停车泊位。并优化交通线路，将酒店、景区、城区等串联融合。三是做足“酒店+”文章。近期发展目标可以定在把现有项目引导成高信誉度的高档酒店，使其为我区旅游精品化作有益补充。同时，要结合洞头实际，充分利用海霞文化、生态优势、海岛资源等，引导产权式酒店主题化、特色化发展，将酒店与康养、会展、商贸等产业有机融合，拓展“酒店+”功能，打造产业新形态、供给新体系，进而形成产权式酒店品牌效应。

四、提供政策保障与服务，大力支持产权式酒店产业健康发展。产权式酒店具有很好的发展潜力。在抓好全区房地产市场培育和引导的基础上，我们还应抓住长三角一体化、温州大都市建设等机遇，用足用好区位优势，鼓励和支持产权式酒店真正做大做强。一是制定管理办法。在充分吸收借鉴国内先进地区管理经验基础上，住建部门应会同规划、旅游、市场监管等部门，抓紧制定我区产权式酒店建设销售管理办法，防止产权式酒店项目变成房地产项目，特别要在产权式酒店的客房产权售后的回购机制、退出机制、担保机制等方面作出规范。同时，旅游、财政部门应研究制定引进品牌酒店管理公司的扶持政策，并鼓励引导酒店业主成立业主大会、业主委员会等组织，对酒店经营进行长期有效监督。二是丰富业态产品。按照国际旅游岛建设要求，要考虑产权式酒店与全域旅游的融合问题，积极培育发展养老型、养生型、亲子型等多种主题特色鲜明的业态产品。同时，强化酒店功能，重视项目环境景观、特色风貌设计，避免同质化现象。三是注重品牌打造。积极培育酒店品牌，旅游部门应负责抓好产权式酒店的星级评定及后续管理工作，引导酒店按星级服务标准为游客、市民提供优质服务。同时，充分利用互联网技术开辟新型共享酒店，引进知名度高、信誉度好的连锁酒店管理公司入驻洞头，建立全区范围内“管理共享、客源共享、信息共享、风格共享”的酒店联盟，使业主可在联盟酒店之间进行自由交换和分时度假。